賃貸共同住宅の空き部屋率

 　日本は人口減少の局面に入っており，これからどんどん萎んできます。1年間の人口減少は50万人ほどで，あともうちょっとしたら1年で100万人減る時代になります。毎年，千葉市くらいの政令市がごっそり消えるのです。

　その一方で，人を入れるハコ（住宅）は増え続けています。私は夕刻，ウォーキングをするのですが，建設中の住宅をちらほら見かけます。海沿いに3軒並んで一戸建てを建てているのですが，津波が来たら一発じゃないですかね…。

　日本人の新築嗜好は強し。数か月前，あるファミリー（父母，子３人）が，マイホームを建てて，隣のアパートを出ていきました。先日，ママさんと会って立ち話をしたのですが，「アパーの家賃の3倍のローン（12万円）を毎月払わねばならず，死ぬ思いです」と言ってました。

　見た所，結構大きな家なんで3000万円くらいでしょうか。月12万返済だと，20年かかる計算ですね。お金の面でがんじがらめにされるだけではなく，転居も制約されます。私のように気が移ろいやすく，かつ色々トラブルを起こす人間には，家を建てるというのはマイナスでしかありません。そもそもお金もないですけど。

　人口減少の時代だというのに，新しい住宅が雨後の筍のように建つ。その様をデータで可視化すると，以下のようになります。住宅数は『住宅土地統計』でしか分かりませんので，この調査の実施年（5年おき）のデータを拾っています。

　戦後初期の1953年からの推移です。人口は増え続けますが，2008年をピークにもう減少の局面に入っています。

　住宅数はというと，戦後にかけて人口を上回る速度で増加しています。戦争で多数の家が焼かれてしまいましたので，「住」の供給は政府にとって至上命題でしたからね。しかし，人口が減り始めた最近でも増え続けています。2008年は5759万，2013年は6063万，2018年は6241万と，過去最高です。

　2008年から2018年の10年間で，人口は1.3％減りましたが，住宅は8.4％増加です（右欄の指数）。今後，この乖離はますます大きくなるでしょう。

　なぜこうなっているか。新築嗜好は昔も同じだったはずで，人口減少時代での住宅増加を上手く説明できません。考えられる要因は一つ，そう賃貸住宅（アパート，マンション）の増加です。家族サイズの縮小（単身化）もあり，１ルームのような狭小物件への需要が増していますし，土地の相続税対策としてアパートを建てる地主も増えていると聞きます。

　しかし，そもそも借り手となる人間の数が減ってますので，賃貸経営も楽ではない。この辺のアパートも空き部屋が多く，何とか埋めようと家賃を下げまくっています。部屋2つ，風呂・トイレセパレートで5万未満の物件がゴロゴロあります。交通の便が悪いのが原因ですが，私のような自宅仕事の自営業にはありがたい限りです。とはいえ勤め人にはキツイのか，なかなか借り手がつかない。

　賃貸アパートやマンションの空き部屋率，どれくらいなのでしょう。そこらの不動産屋がやった調査データは色々あるんでしょうが，官庁統計でカッシリした数値を出したい。

　『住宅土地統計』の時系列統計（上記リンク先）に，共同住宅の借家数（a）と，賃貸用共同住宅の空き家数（b）が出ています。aは，居住世帯がある共同住宅借家です。両者の合算が賃貸の共同住宅の数で，これに占めるbの割合が，賃貸の共同住宅（アパート・マンション）の空き部屋率になります。

　以下の表は，双方のデータがとれる1998年からの推移です。

　ここ20年間の傾向ですが，両方とも増え続けています。aは１ルーム等に住まう単身世帯の増加，bは節税目的でのアパートの建てすぎによるのではないでしょうか。賃貸共同住宅の空き部屋数は，この20年間で275万から378万と，100万以上も増えています。

　右端の空き部屋率をみると，大よそ2割弱で動いてきています。空き部屋は増えていますが，賃貸共同住宅全体（分母）も同じくらいのペースで増えてますので，率に変化はないみたいです。

　賃貸アパート・マンションの部屋の2割が空き部屋。これは全国値で，地域による違いもあります。同じやり方で47都道府県の賃貸住宅の空き部屋率を計算し，高い順に並べると以下のようになります。1998年と2008年のランキングの対比です。

　この20年間の空き部屋率は，全国値では17.3％から18.5％の微増にとどまりますが，都道府県別にみると状況の深刻化がみてとれます。

　5％刻みで色分けしてますが，不穏な色が垂れてきています。2018年では25の府県で20％，8の県で25％を超えています。最近の栃木や山梨では，賃貸部屋の3分の1が埋まっていないと。厳しいですね。私が住んでいるエリアでも，こんな感じかなと思います。もっと降りて市区町村レベルでみると，4割，5割という数値が出てくるかもしれません。

　東京のような大都市はまだマシですが，地方での賃貸経営は厳しい。しかし，さら地の土地は地方に多く，これだと税金をガッポリとられるので，アパートを建てよう。業者にそそのかされ，こういう考えに傾いてしまう地主が多し。某県の田舎で，レオパレスのあの無機質なアパートが次々と建つ「レオパレス銀座」がテレビでやってましたが，あんな感じです。

　空き部屋でも，業者が一括で借り上げてくれるサブリース契約なるものもありますが，空きの期間が長くなると，「家賃下げます」と言われます。拒否すると，「じゃあ契約打ち切りです」と言われ，手元には借金だけが残る。よく言われる，賃貸オーナーの悲惨な末路です。

　需要もないのに，アパートなんかを建てるのは，①自然破壊，②景観悪化，③犯罪の温床になる，という実害が生じます。こんな行動に地主を掻き立てるなら，さら地から高い税金をとるなんて，いっそ止めたほうがいい。ないしは税金免除の対象を，子どもの遊び場や保育所など，社会性のある用途への土地供与に限るといい。

　2番目の表によると，既に378万もの賃貸アパート・マンションの空き部屋があります。横浜市の人口と同じくらいです。その一方で，住居に困っている人は数多くいます。コロナの影響で失職し，家賃を払えなくなり，「住」を失った人もいます。行政が家賃を補助する形で，使われないでいる378万もの空き部屋（住資源）を活用すべし。家主にとっても生活困窮者にとってもメリットありです。社会全体にしても，路上生活者の増加によるデメリットを補って余りありです。

　これから先は，人口減少時代です。こういう時代にあって，住宅の乱築などはしないほうがよろしい。なすべきは，既存のハコの活用です。うまくデータベース化し，供給と需要をリンクさせれば，「住」に困る人なんていなくなるはずです。前にニューズウィーク記事でも書きましたが，空き家が増えすぎて，「タダでいいから，ハウスキーパーとして住んでくれ」と頼まれる時代が来ると私は見込んでいます。